Rendement brut, net, net-net : les 3 calculs à maîtriser pour évaluer un investissement. Formules, exemples chiffrés et erreurs courantes à éviter.
Les 3 niveaux de rendement à connaître
1. Rendement brut (le plus simple)
Rendement brut (%) = (Loyers annuels / Prix d'achat total) × 100
Le prix d'achat total inclut : prix FAI + frais de notaire + travaux.
Exemple : Appartement à 150 000€ (notaire inclus), loyer 700€/mois
→ Rendement brut = (700 × 12 / 150 000) × 100 = 5,6%
2. Rendement net de charges
Rendement net = ((Loyers - Charges) / Prix d'achat) × 100
Charges à déduire :
- Taxe foncière (~800-1 500€/an)
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance PNO (~150-300€/an)
- Frais de gestion locative (8-10% des loyers si agence)
- Provision vacance locative (1 mois/an = 8,3%)
Exemple avec les charges :
- Loyers bruts : 8 400€
- Total charges : 2 800€
- Rendement net = ((8 400 - 2 800) / 150 000) × 100 = 3,7%
3. Rendement net-net (après impôts)
Le plus réaliste, il intègre la fiscalité selon votre régime (foncier, BIC, SCI...).
Tableau comparatif rendements par type de bien
| Type | Rendement brut | Rendement net | Risque |
|---|---|---|---|
| Studio en ville | 5-8% | 3-5% | Moyen |
| T2/T3 | 4-6% | 2,5-4% | Faible |
| Immeuble de rapport | 7-12% | 5-8% | Élevé |
| Colocation | 7-10% | 4-6% | Moyen |
| Meublé touristique | 8-15% | 4-8% | Élevé |
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À propos de l'auteur
Marc Dubois
Expert vérifiéConseiller en Gestion de Patrimoine & Expert Investissement
Conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) depuis 11 ans, Marc Dubois accompagne particuliers et entrepreneurs dans l'optimisation de leur patrimoine. Spécialisé dans l'investissement locatif, la fiscalité immobilière et les placements financiers (PEA, assurance-vie, PER), il partage une expertise terrain acquise à travers plus de 1 200 mandats clients.
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