Simulateur de Rendement Locatif

Comment calculer le rendement locatif d'un investissement ?

Le rendement locatif mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son prix d'acquisition. C'est l'indicateur clé pour évaluer la rentabilité d'un investissement locatif et comparer différents biens entre eux.

Notre simulateur calcule trois niveaux de rendement, du plus simple au plus précis :

Les 3 niveaux de rendement à connaître

1. Rendement brut — Le plus simple : (Loyers annuels / Prix d'achat total) × 100. Il donne une première estimation rapide mais ne reflète pas la réalité économique.

2. Rendement net de charges — Déduit toutes les charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO (propriétaire non occupant), frais de gestion (8–10% si agence), provision pour vacance locative (en général 1 mois/an = 8,3%). C'est l'indicateur recommandé pour comparer des biens.

3. Cash flow mensuel — La différence entre les loyers perçus et la mensualité de crédit + toutes les charges mensualisées. Un cash flow positif signifie que votre bien s'autofinance ; un cash flow négatif signifie que vous devez compléter chaque mois.

Quelles charges intégrer dans votre calcul ?

• Taxe foncière : 600€ à 2 000€/an selon la ville et la surface
• Charges de copropriété non récupérables : frais d'entretien, administration (20–40% des charges totales)
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 150€ à 400€/an
• Frais de gestion locative : 7–10% des loyers si vous confiez à une agence
• Vacance locative : prévoyez en moyenne 1 mois de loyer perdu par an (8,3%)
• Provision pour travaux : 0,5 à 1% de la valeur du bien par an
• Assurance loyers impayés (GLI) : 2,5–4% des loyers si souscrite

Quel rendement viser en France en 2026 ?

Le rendement locatif varie fortement selon la ville et le type de bien :

• Paris : 2,5–4% brut — faible rendement mais forte valeur patrimoniale
• Lyon, Bordeaux, Nantes : 4–5,5% brut — bon équilibre rendement/sécurité
• Marseille, Toulouse : 5–7% brut — rendements attractifs
• Villes moyennes (Lille, Rennes, Strasbourg) : 5–8% brut
• Petites villes et zones rurales : 8–12% brut mais risque de vacance plus élevé

Un rendement brut de 5–6% correspond en général à un rendement net de 3–4% après charges. Le cash flow positif est difficile à atteindre dans les grandes métropoles sauf avec un apport important ou une optimisation fiscale (LMNP, régime réel).

Stratégies pour améliorer la rentabilité

• Location meublée (LMNP) : loyers plus élevés (+15–25%) et fiscalité très avantageuse via l'amortissement
• Colocation : transformer un T3 ou T4 en colocation peut augmenter les loyers de 30–50%
• Location saisonnière : rendements 2 à 3 fois supérieurs dans les zones touristiques (sous réserve de réglementation)
• Acheter en dessous du marché : acquérir à -10% du prix marché améliore mécaniquement le rendement
• Optimiser le financement : allonger la durée réduit la mensualité et améliore le cash flow

Ressources complémentaires

• Simulateur crédit immobilier — calculer la mensualité du prêt
• Calculateur d'investissement financier — projections multi-scénarios
• Guide complet : calculer le rendement locatif net
• Guide LMNP — la fiscalité la plus avantageuse
• Investissement locatif à Paris — données localisées
• Investissement locatif à Lyon — données localisées