Calculateur Capacité d'Emprunt

Comment est calculée votre capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque, en respectant la règle du taux d'endettement. Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) appliquées obligatoirement depuis 2022, le taux d'endettement maximum est fixé à 35% des revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise.

La formule est la suivante : Mensualité maximale = Revenus nets mensuels × 35%. À partir de cette mensualité maximale et du taux d'intérêt, on calcule le capital maximum empruntable.

Quels revenus prend-on en compte ?

Les banques n'intègrent pas tous les revenus de la même façon dans le calcul de capacité d'emprunt :

• Salaires en CDI : pris à 100%
• Revenus de fonctionnaire : pris à 100%
• Revenus en CDD ou intérim : souvent exclus ou pris partiellement
• Revenus d'indépendant/auto-entrepreneur : moyenne des 3 derniers exercices, souvent avec une décote
• Revenus locatifs : généralement retenus à 70–80% (risque de vacance)
• Pensions alimentaires reçues : parfois intégrées selon les banques
• Allocations (chômage, APL...) : généralement non retenues

Quelles charges sont déduites ?

Le taux d'endettement intègre toutes vos charges de crédit existantes :

• Crédits immobiliers en cours (y compris votre résidence principale)
• Crédits à la consommation (auto, personnel, revolving)
• Pensions alimentaires versées
• Leasing et LOA

Le loyer de votre résidence principale n'est généralement pas compté comme une charge si vous devenez propriétaire (ce loyer disparaît).

Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?

• Remboursez vos crédits à la consommation : chaque crédit soldé libère de la capacité d'endettement
• Augmentez votre apport personnel : un apport plus important réduit le capital à emprunter
• Allongez la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de 15 à 20%
• Ajoutez un co-emprunteur : les deux salaires sont additionnés
• Optimisez votre dossier : évitez les découverts les 3 mois précédant la demande

Tableau capacité d'emprunt par salaire (taux 3,5%, 20 ans)

À titre indicatif, voici les capacités d'emprunt selon différents niveaux de salaire :

• Salaire net 2 000€ → mensualité max 700€ → capacité ~120 000€
• Salaire net 3 000€ → mensualité max 1 050€ → capacité ~180 000€
• Salaire net 4 000€ → mensualité max 1 400€ → capacité ~241 000€
• Salaire net 5 000€ → mensualité max 1 750€ → capacité ~301 000€
• Salaire net 7 000€ → mensualité max 2 450€ → capacité ~421 000€

Calculateurs complémentaires

• Simulateur crédit immobilier — mensualité et tableau d'amortissement
• Calculateur de mensualité rapide
• Guide : combien emprunter avec mon salaire ?